La cessione di affittacamere e B&B

La cessione di affittacamere e B&B

Nell’economia dei piccoli lavori, della precarietà e della costante innovazione di sé, nella quale viviamo attualmente, sono nate una serie di attività “private” che contribuiscono - quando non siano l’unica fonte - al reddito.

Tra queste, l’attività di affittacamere, chiaramente più frequente nelle grandi città turistiche, si è imposta da qualche anno.

L’affittacamere può essere esercitata a titolo professionale e non.

In queste brevi parole ci occuperemo solamente di quella esercitata non a titolo professionale. Infatti, la cessione di affittacamere o B&B esercitate in via professionale è semplicemente una cessione di azienda (o ramo di azienda), seguente la propria disciplina.

Premettiamo che le modalità specifiche operative dipendono, a volte, dalle singole normative, regionali e comunali, che disciplinano l’attività.

Volendo cedere un’attività di affittacamere, realizzando così una buonuscita (proprio nel solco di quanto si andava dicendo sopra, ossia di un’economia sempre più dell’arrangiarsi, il che ha riflessi anche sul costruirsi una propria “pensione” in maniera privata), appare necessario in primo luogo informarsi presso il proprio Comune sul se sia possibile il subingresso nella S.C.I.A. o comunque provvedimento autorizzativo dell’attività, e sul se vi siano limitazioni.

Nel caso non fosse possibile il subingresso nell’attività, la cessione avverrà egualmente ma avrà a oggetto, in sostanza, solo la disponibilità del luogo presso cui è esercitata, accollandosi l’acquirente il rischio di non poter presentare una nuova S.C.I.A. (e quindi dovendosi preventivamente informare sulla possibilità di farlo, dopo acquistata la disponibilità dei locali).

Partiamo proprio da questo.

L’affittacamere può esercitare l’attività in locali di cui ha la proprietà o in locali presi in affitto.

Nel primo caso, la cessione riguarderà in primo luogo la proprietà e, in secondo luogo, ogni altra componente relativa all’attività di affittacamere, prestando il consenso - ove occorra - al subingresso nella autorizzazione rilasciata dal Comune.

Nel secondo caso, la cessione riguarderà in primo luogo la posizione contrattuale derivante dal contratto di locazione - dovendosi eventualmente chiedere il consenso, come parte ceduta, del locatore - e, in secondo luogo, quanto sopra riferito.

Se nel primo caso è necessario un atto notarile per la pubblicità del trasferimento immobiliare, anche nel secondo caso appare preferibile utilizzare un contratto autenticato o stipulato da un Notaio, per alcuni motivi:

- in primo luogo, l’entità degli importi sconsiglia di affidarsi ad una scrittura privata sebbene registrata, considerato che i controlli svolti ordinariamente dagli studi notarili garantiscono maggiormente l’acquirente;

- in secondo luogo, il Comune potrebbe richiedere un atto notarile per consentire il subingresso nella autorizzazione per l’esercizio dell’attività;

- in terzo luogo, i costi di transazione di una scrittura non notarile dovrebbero comunque tener conto, da un lato, delle inevitabili spese fiscali - dovendosi procedere senz’altro a registrazione della stessa - e, dall’altro lato, dei compensi per l’assistenza di un professionista (dall’agenzia di mediazione al legale che prepari l’atto), assolutamente ineludibile in casi del genere.

In ogni caso, trattandosi di fattispecie particolari, sarà opportuno prendere per tempo contatti con uno studio notarile, per consentirgli lo studio del caso e consigliare nella maniera migliore.

Aggiornato il 16 settembre 2022.