Per chi richiede un mutuo con garanzia ipotecaria

Cosa si deve valutare nella scelta di un mutuo

1. La chiarezza del contratto
2. Il tasso
3. Le spese accessorie
4. I tempi di istruttoria
5. Il tasso di mora per ritardato pagamento. Chiarezza del contratto

E' necessario inoltre conoscere

1. Le modalità di erogazione
2. La detraibilità fiscale
3. L'importo dell'ipoteca
4. Le modalità di cancellazione dell'ipoteca
5. I limiti alla facoltà di vendere
6. Le garanzie supplementari richieste dalla banca

Focus su ....

1. La rinegoziazione
2. Le clausole vessatorie
3. I consulenti e gli intermediari

La chiarezza del contratto

Spesso i contratti di mutuo sono di difficile comprensione. Questo in parte è dovuto alla necessità di utilizzare termini tecnici insostituibili; in parte tuttavia il problema potrebbe essere superato con uno sforzo di semplificazione che garantirebbe un rapporto più chiaro tra banche e utenti. E' consigliabile avere in anticipo il testo del contratto e, soprattutto, delle "condizioni generali" proposte dalla banca.

Se si incontrano difficoltà nella comprensione e se le risposte date dai funzionari non sono soddisfacenti ci si può rivolgere sia alle associazioni dei consumatori, sia al notaio, che daranno le spiegazioni del caso anche prima della stipulazione del mutuo.

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Il tasso

E' generalmente l'elemento principale o esclusivo nella valutazione di un mutuo. E' invece importante approfondire altri fattori, qui sotto elencati, prima di effettuare la scelta, in quanto è opportuno valutare il peso complessivo che le rate del mutuo avranno sul bilancio familiare.
E' necessario pertanto informarsi sulla differenza tra tasso d'ingresso, più basso per le prime semestralità, e tasso a regime, nonché valutare la differenza tra tasso fisso e tasso indicizzato, poiché ad esempio un basso tasso di ingresso può essere allettante ma riservare la sgradita sorpresa di tassi a regime molto alti, mentre un tasso fisso oggi conveniente può diventare oneroso in poco tempo. Peraltro, è anche opportuno prendere cognizione di contratti che prevedono la possibilità di modificare la tipologia del tasso di interesse durante il rapporto.
Inoltre, nella formazione della rata mensile, al tasso di interesse si aggiungono altre spese che è necessario conoscere per tempo.

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Le spese accessorie

Qui si possono trovare spiacevoli sorprese in termini di oneri economici; è quindi opportuno esaminare con attenzione e comparare le tasse sul mutuo, le spese di perizia e di istruttoria, le assicurazioni con le quali la banca si garantisce contro il rischio di incendio/scoppio dell'immobile o morte del mutuatario.
In relazione alle spese notarili, va preso atto che le stesse, per diverse ragioni, possono variare a parità di somma mutuata, in dipendenza della difficoltà di un'operazione rispetto ad un'altra.

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I tempi di istruttoria

Quando ci si è impegnati a comperare una casa entro un dato termine e si deve pagare una penale al venditore per il ritardo, tempi lunghi di istruttoria per la concessione del mutuo possono costare cari. Pertanto, è opportuno parametrare i propri vincoli in funzione delle tempistiche dei procedimenti interni degli istituti di credito presso i quali viene fatta richiesta del finanziamento.

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Il tasso di mora per ritardato pagamento. Chiarezza del contratto

Anche se chi chiede un mutuo non pensa di venire a trovarsi nelle condizioni di non poter pagare puntualmente le rate, è necessario valutare attentamente anche questa eventualità per evitare che circostanze sfavorevoli e impreviste producano pericolosi effetti a catena.

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E' necessario inoltre conoscere...

Le modalita' di erogazione

Poiché l'ipoteca esiste solo dal momento in cui il notaio la iscrive nei Registri immobiliari, e ciò può esser fatto solo dopo la stipula del mutuo e i conseguenti adempimenti di carattere anche fiscale, spesso la banca trattiene la somma mutuata sino a quando la pratica sia stata espletata, il che significa dover aspettare due o tre settimane prima di poter disporre del denaro ottenuto in prestito. Nel caso di una compravendita immobiliare il venditore dovrà di conseguenza attendere alcuni giorni per essere pagato. Di ciò si prenda cognizione, al fine di gestire al meglio le relative trattative.

Bisogna informarsi presso la banca sui tempi di effettiva disponibilità del denaro. Per evitare questa attesa, alcune banche mettono subito a disposizione la somma mutuata a titolo di prefinanziamento (solitamente con la modalità dell'apertura di credito bancario in conto corrente), nel qual caso è opportuno verificare quali siano gli interessi che la banca richiede. In alternativa al prefinanziamento è necessario accordarsi in anticipo con il venditore il quale, se vende prima di incassare tutto il prezzo, deve essere opportunamente garantito. È compito del notaio proporre e spiegare alle parti le diverse soluzioni possibili.

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La detraibilità fiscale

La legge prevede ipotesi di detraibiltà fiscale di una parte degli interessi passivi e relativi oneri accessori, pagati per mutui ipotecari stipulati per alcune esigenze. Questa possibilità di abbattimento dell'onere fiscale va dunque eventualmente esaminata con attenzione.

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L'importo dell'ipoteca

L'ipoteca è la garanzia che consente alla banca di essere preferita nella distribuzione del ricavato di un'eventuale espropriazione forzata, nel caso si debba recuperare forzatamente il proprio credito perché il debitore non paga. Al debito principale (capitale) debbono essere aggiunti gli interessi stabiliti per il mutuo, quelli per il ritardo, le spese della procedura ed accessorie per la vendita all'asta della casa. Per questa ragione l'ipoteca viene iscritta per un importo molto superiore a quello del mutuo. Ciò significa che sino a quell'importo il valore della casa è riservato alla banca e che un eventuale altro mutuo - che tuttavia non sempre le banche concedono - potrà essere richiesto solo sul valore residuo (se sussistente) dell'immobile.

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La modalità di cancellazione dell'ipoteca

Il mutuo si estingue con il pagamento dell'ultima rata. L'ipoteca che lo garantisce, invece, rimane in vita sino a quando siano trascorsi vent'anni dalla sua costituzione (salvo che venga rinnovata).
La cancellazione dell'ipoteca avviene mediante l'adempimento di una formalità nei Registri immobiliari.
Tale formalità può essere adempiuta presentando un atto notarile, portante il consenso alla cancellazione dell'ipoteca stessa, che deve essere espresso dal creditore ipotecario (per es., una banca, in persona del funzionario abilitato a spenderne il nome).

Da non pochi anni, è però possibile evitare il ricorso a questo atto notarile, per alcune tipologie di opererazioni di finanziamento: in particolare, per i mutui e finanziamenti, anche non fondiari, concessi da banche ed intermediari finanziari, ovvero concessi da enti di previdenza obbligatoria ai propri dipendenti o iscritti (art. 40-bis, comma 6 TUB). Per queste ipotesi, ferma restando la possibilità dell'atto notarile, è possibile la c.d. cancellazione semplificata.

Con la cancellazione semplificata il creditore (la banca) rilascia al debitore una quietanza (ossia, la dichiarazione di aver ricevuto l'importo totale del finanziamento) attestante la data di estinzione dell'obbligazione (ossia il debito) e trasmette agli uffici dei Registri immobiliari la relativa comunicazione, entro trenta giorni dalla suddetta data di estinzione. Nei suddetti trenta giorni il creditore può dichiarare agli uffici dei Registri immobiliari e al debitore che l'ipoteca permane e non si estingue, adducendo un giustificato motivo ostativo. Decorso il detto termine di trenta giorni senza alcuna comunicazione di permanenza dell'ipoteca, gli uffici dei Registri immobiliari procedono alla cancellazione dell'ipoteca.

Nessun onere è dovuto dal debitore per questa procedura né è richiesto l'intervento del notaio. Come si vede, il procedimento è tendenzialmente lungo e non certo (fino al decorso dei termini sopra indicati, non si ha la certezza che l'ipoteca sarà cancellata, con evidenti riflessi sulla libertà di circolazione dei cespiti immobiliari). Per questo, a volte è comunque preferibile l'atto notarile, a dispetto delle spese (per imposte) e del relativo compenso professionale.

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I limiti alla facoltà di alienazione

Alcuni contratti di mutuo prevedono che il debitore non possa alienare l'immobile prima di aver finito di pagare il mutuo, obbligandolo in caso contrario a estinguere anticipatamente il debito e a far fronte quindi anche all'eventuale penale. Clausole di questo tipo non devono essere sottovalutate perché possono creare un serio intralcio nel momento in cui si volesse cambiare casa. Non tutte le banche le impongono: si potrà chiederne la soppressione oppure cambiare banca. In ogni caso il divieto di alienazione dell'immobile deve essere contenuto entro ragionevoli limiti di tempo.

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Le garanzie supplementari richieste dalla banca

Nel concedere un mutuo la banca deve valutare non solo il valore della casa offerta in garanzia, ma anche la capacità del debitore di pagare le rate del mutuo. Per questa ragione, talvolta, viene richiesta la fideiussione da parte di un terzo (ad esempio da parte di un genitore per il figlio). Questa prassi bancaria è corretta purché siano determinati i limiti di importo e la durata della fideiussione.

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La rinegoziazione

La rinegoziazione può essere considerata una conquista di uso generale, ma dipende dalla volontà delle parti (banca e mutuatario).
La rinegoziazione può essere relativa solo al tasso o alla durata, ovvero comportare la chiusura del vecchio mutuo e l'apertura di uno nuovo con i conseguenti costi, che devono essere attentamente valutati in relazione al vantaggio che deriva dalla diminuzione degli interessi.

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Le clausole vessatorie

Gli abusi talvolta subiti dai consumatori nella stipulazione di un mutuo per l'acquisto di un immobile, quali penali molto onerose in caso di rimborso anticipato, limiti alla facoltà di vendere il bene ipotecato trasferendo il mutuo a terzi, oggi possono essere combattuti anche grazie alla disciplina delle clausole abusive.
L'utente deve innanzitutto pretendere che le clausole contrattuali proposte dalla banca siano sempre comprensibili e gli siano comunicate con sufficiente anticipo.
Qualora alcuni termini del contratto determino uno squilibrio di diritti e obblighi a carico del consumatore, i medesimi possono essere automaticamente ritenuti inefficaci. Le associazioni a difesa dei consumatori possono citare in giudizio gli istituti di credito che utilizzino condizioni generali di contratto abusive e chiedere al giudice che ne vieti l'uso.

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I consulenti e gli intermediari

Chiedere e ottenere un mutuo per l'acquisto della casa, oggi, è un'operazione a portata di tutti. È normalmente sufficiente rivolgersi ad una banca e produrre i documenti che questa chiede.
Chi chiede un mutuo e ha bisogno di chiarimenti, ha sempre a disposizione le associazioni dei consumatori e il notaio, professionista imparziale, la cui scelta spetta al mutuatario e il cui intervento, necessario per la costituzione dell'ipoteca, rappresenta un costo che potrà essere utilizzato al meglio per avere tutta la consulenza necessaria.

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